Distacco dall’impianto centralizzato

 

Distacco dall’impianto centralizzato: fattibilità o no?

Una delle ragioni più rilevanti di un contenzioso in condominio, non solo per motivi di semplice vicinato, è il distacco dell’impianto termico centralizzato da parte del singolo proprietario, anche dal punto di vista legale, è necessario confrontarsi con un contrasto di norme a cui non ha rimediato nemmeno la riforma del condominio in vigore dal 18 giugno 2013.

Da una parte il Dpr 59/2009, attualmente in vigore in attesa delle modifiche contenute nel Dlgs 192/2005 – continua a prescrivere che, salvo cause straordinarie l’impianto nei fabbricati con più di quattro unità immobiliari e per potenze nominali del generatore di calore maggiori o uguali a 100 kW deve – preferibilmente – rimanere unico. Una prescrizione che, però, è rivolta alla volontà della collettività intera condominiale e non a quella di ciascun inquilino contemplato singolarmente.

L’ARTICOLO 1118 COMMA IV La Legge 11 dicembre 2012 n. 220 ha così modificato l’articolo 1118 comma IV del Codice Civile: “Il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma”.

A tutto ciò però la normativa, sempre in continua evoluzione, non dà una mano ma va a sommare ulteriori impedimenti tecnici: un esempio è la legge 90/2013 che stabilisce che dal 1 settembre 2013  gli impianti termici devono essere obbligatoriamente collegati a canne fumarie o a sistemi di evacuazione dei prodotti della combustione, con sbocco sopra il tetto dell’edificio. Accertato che è diritto del condomino di procedere con il distacco dal riscaldamento centralizzato, la nuova norma indica quali sono le condizioni affinché tale diritto possa essere esercitato: a) l’assenza di notevoli squilibri di funzionamento, o b) l’assenza di aggravi di spesa per gli altri condomini. In presenza anche di uno solo dei casi sopra prospettati, il distacco non può essere effettuato.

Per quanto attiene allo “squilibrio termico”, si osservi che l’obiettivo dell’impianto di riscaldamento è quello di raggiungere una temperatura di esercizio sufficientemente omogenea e tale da garantire condizioni di comfort. Il DPR 412/1993 indica tale temperatura in 20 gradi con una tolleranza in eccesso di 2 gradi (articolo 4 comma 1 lettera b). La situazione di equilibrio va non solo raggiunta ma soprattutto mantenuta nel corso di ogni stagione termica con le varie differenze di temperature esterne e diversi assorbimenti delle singole unità abitative. Il predetto punto di equilibrio è difficile da raggiungere e mantenere in assenza di dispositivi di termoregolazione e contabilizzazione del calore. Il distacco ad opera di uno o più condomini va ad alterare questo delicato equilibrio raggiunto e non è per nulla scontato che possa essere ricostituito. Occorre pertanto valutare caso per caso a seconda dei singoli impianti.

La prova che attesti la situazione deve essere data con una perizia. All’interno del documento devono essere presenti varie informazioni, innanzitutto l’accertamento dello stato dei consumi della caldaia  e la proiezione del consumo ipotizzato, in caso di distacco. In secondo luogo, la perizia va corredata da una previsione che attesti come, in virtù delle caratteristiche tecniche dell’impianto, il distacco non creerà notevoli pregiudizi all’impianto centrale. Infine, deve essere dimostrata l’assenza di futuri squilibri termici per il fabbricato.

Uno dei nodi più complessi da sciogliere è, infine, quello riguardante la ripartizione delle spese post-distacco. Chi abita nell’appartamento che viene scollegato dalla caldaia comune non è più tenuto a partecipare alle spese ordinarie per il riscaldamento, ma deve continuare a contribuire alle spese di manutenzione straordinaria dell’impianto centralizzato, oltre alla sua conservazione e messa a norma. L’articolo 1118, comma 3, del Codice civile è piuttosto chiaro in merito e stabilisce che ” il condominio non può sottrarsi  all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni”. Inoltre il nuovo comma 4 dispone ora anche in caso di distacco che “il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua  conservazione e messa a norma”. Rimane poi aperta ogni volta la disputa su cosa debba essere ritenuto o meno straordinario.

Occorre quindi analizzare quali sono le singole voci di spesa che il condomino distaccatosi è tenuto a sopportare.

La “manutenzione straordinaria”

In materia di impianti termici trova necessariamente applicazione il DPR 412/1993 il quale da la definizione di questa voce all’articolo 1 lettera i): “per «manutenzione straordinaria dell’impianto termico», si intendono gli interventi atti a ricondurre il funzionamento dell’impianto a quello previsto dal progetto e/o dalla normativa vigente mediante il ricorso, in tutto o in parte, a mezzi, attrezzature, strumentazioni, riparazioni, ricambi di parti, ripristini, revisione o sostituzione di apparecchi o componenti dell’impianto termico” (la definizione è pressochè identica a quella prevista dall’allegato A n. 21 del D. Lgs. 192/2005).

La “conservazione”

Non esiste una definizione di tale voce. La Giurisprudenza, richiamando anche l’articolo 1104 del codice civile, ritiene che le spese per la conservazione attengono all’integrità del bene e riguardano le erogazioni per la conservazione in senso stretto, per la manutenzione ordinaria e straordinaria e per le riparazioni, ed afferiscono all’utilità oggettiva del bene (Cassazione Civile, Sez. II, 25.03.2004 n 5975). E’ quindi una classificazione più ampia rispetto alla semplice manutenzione ordinaria che, però deve intendersi ricompresa. Giova anche in questo caso richiamare la definizione che il DPR 412/1993 da a tale voce all’articolo 1 lettera h): “per «manutenzione ordinaria dell’impianto termico», si intendono le operazioni specificamente previste nei libretti d’uso e manutenzione degli apparecchi e componenti che possono essere effettuate in luogo con strumenti ed attrezzature di corredo agli apparecchi e componenti stessi e che comportino l’impiego di attrezzature e di materiali di consumo d’uso corrente”.

La “messa a norma”

Si devono intendere tutti quegli interventi sull’impianto termico determinati da obblighi di legge.

Ing. K. Di Luciano